Quienes, como un servidor, fueron adolescentes en la primera década de los dos miles, probablemente recuerden una película llamada Colega ¿dónde está mi coche? Era la típica comedia americana, adolescente y gamberra en la que dos amigos, tras una noche de juerga, se dedican a buscar su coche. Quienes vivan o tengan vinculación con zonas rurales, seguramente puedan aplicar el título de la película a alguna finca de su propiedad o bien conocen el caso en alguien cercano. Les garantizo que si no saben ubicar su finca no es por culpa de la borrachera del día anterior ni consecuencia de una resaca desastrosa, más bien, es un mal que se viene arrastrando por determinados factores. La falta de documentación pública y de inscripción en el Registro de la Propiedad son dos de ellos. Aun así, sigue habiendo fincas inscritas cuyos titulares desconocen, no ya su delimitación física, sino el lugar dónde se encuentran.
Tradicionalmente, las fincas se describían expresando su superficie, linderos y nombre del paraje o, en el caso de las urbanas, número y calle. Estos datos, como elementos identificadores, son menos útiles de lo que se pueda pensar.
Medir con exactitud una finca con perímetro irregular, sin la instrumentación con la que se cuenta hoy en día, era extraordinariamente complejo y la complejidad se multiplica cuanto más irregular sea ese perímetro y mayor irregularidad presente su relieve, como sucede con las rústicas. La superficie difícilmente podía ser exacta y si no era exacta su valor como dato identificativo es, cuando menos, cuestionable. Cuando hablo de los linderos, no piensen que me refiero a la descripción del lugar por dónde discurren, no. Me refiero a quién es el dueño de la finca colindante o, si hay suerte, el accidente geográfico que delimita la finca, ya sea natural, como un arroyo, o generado por la mano del hombre, como una carretera. Intuyo que el lector se estará percatando de las limitaciones de este sistema descriptivo. En las fincas urbanas, afortunadamente, la ubicación es más sencilla, aunque el nombre de las calles y su numeración puedan cambiar, se tiene siempre cierta constancia de esos cambios. El problema se da, no obstante, en la delimitación, especialmente cuando no existen linderos consolidados, como decimos los cursis. Linderos consolidados que no son otra cosa que los fijados por una pared, acequia o cualquier otro elemento que los identifique.
A estas alturas me aventuro a afirmar que entienden la dificultad que entraña describir fincas solamente con palabras. En el fondo, los inmuebles son una realidad geográfica que han de definirse a través de un lenguaje adecuado. ¿Han visto alguna vez algún libro de geografía que no contenga ningún mapa? El lenguaje adecuado para describir las realidades geográficas no es el formado por cifras y letras, el lenguaje adecuado, en realidad, no puede ser otro que el lenguaje gráfico.
Quiénes se han dedicado a estudiar el Derecho Inmobiliario llegaron a esta conclusión hace mucho tiempo. Aún así, el legislador no nos ha dotado de un soporte jurídico sólido para la descripción gráfica de las fincas registrales hasta hace casi siete años, concretamente hasta el 24 de junio de 2015, día en que se aprobó la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro Inmobiliario. No les aburriré con detalles de la normativa, me limitaré a señalar que esta Ley da carta de naturaleza normativa a un sistema de información gráfica registral, para que me entiendan, a un sistema en el que podemos ubicar y delimitar en un mapa las fincas registrales, tomando como referencia sus coordenadas geográficas. Todo ello con la exactitud y la precisión que razonablemente admite la técnica actual, la economía en cuanto a la relación entre medios disponibles y resultados obtenidos y la agilidad que requiere el tráfico jurídico. Además, la descripción gráfica de las fincas es obligatoria cuando acceden por primera vez al Registro, cuando experimentan alteraciones en su perímetro o cuando se trata de rectificar su descripción.
Quizá peque de optimista, pero el paso dado no fue pequeño, sino un gran salto para el tráfico inmobiliario. No crean que exagero, no se imaginan la cara que ponían mis conocidos cuando trataba de explicarles que, en puridad, en el Registro no se señalaba por dónde iban las lindes, que nosotros nos limitábamos a garantizar derechos y la realidad jurídica y que cada paisano debía saber dónde se encontraba su finca. Como si los derechos sobre inmuebles fueran una entelequia que no depende de la precisa definición de su objeto.
Ciertamente, hasta 2015, el sistema funcionaba razonablemente bien. Uno sabía dónde estaba su casa y tenía una idea de hasta dónde llegaba su parcela. Lo cierto es que el Registro de la Propiedad español aportaba un alto nivel de seguridad al tráfico inmobiliario. Con todo, la situación que ha abierto la reforma es distinta. No solamente el nivel de certeza en cuanto a la situación jurídica de las fincas es superior, es que el sistema hace posible la integración de todas las vicisitudes jurídicas de la finca con precisión y de forma casi inmediata. El sistema de georreferenciación permite la interoperabilidad entre administraciones. Permite, por ejemplo, que sepamos la calificación urbanística y ambiental de la finca, si se encuentra en una zona de especial protección o si por ella discurre una zona inundable. Permite que la delimitación de las fincas respete el dominio público deslindado y se señale con exactitud quién es el propietario que ha de intervenir en el deslinde que, en su caso, hubiera de efectuarse.
Un ejemplo de esta interoperabilidad, que es el resultado de la cooperación con la Administración Autonómica es el Convenio suscrito el 10 de enero de 2022 entre el Colegio de Registradores y la Consejería de Fomento, por el que se establece un canal de intercambio de información, que permitirá a los usuarios conocer, a través del visor gráfico de la Comunidad Autónoma la ubicación, Código Registral Único de la finca y el Registro al que pertenece y aportará a los Registros castellano manchegos, sobre el sistema de información gráfica, toda la información disponible en materia de ordenación territorial y urbanismo.
Todo esto, que es solamente el principio, no sería posible sin la descripción gráfica de la finca.
José Alberto Monge Ruiz
Registrador de Almagro y Vocal del Colegio de Registradores de CLM